Tại các
đô thị lớn của Việt Nam, giá nhà ở thường tăng gấp 3-4 lần so với tốc độ
tăng thu nhập bình quân đầu người. Đồng thời, khoảng cách giữa tốc độ
tăng giá nhà đất và tốc độ tăng thu nhập ngày càng doãng ra. Bởi vậy,
đại đa số người dân vẫn rất khó có đủ nguồn tài chính để thực hiện nhu
cầu mua nhà, ngay cả trong thời điểm thị trường bất động sản tuột dốc.
Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng
hơn 10 lần, cao hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư khác.
Chẳng hạn, vàng tăng 7,3 lần, giá tiêu dùng: 2,2 lần, USD: 1,5 lần, lãi
suất tiết kiệm gần 2,2 lần. Nhiều cơ quan quản lý cho rằng giá nhà ở
được đẩy lên cao, chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua
bán theo tin đồn diễn ra phổ biến.
Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư khác
Giá cao là vì không minh bạch
Tuy nhiên, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ nhiệm
Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nguyên nhân chính dẫn đến giá bất
động sản tăng cao trong thời gian dài vừa qua không phải do giới đầu cơ.
“Nếu do đầu cơ thì chỉ có thể gây sốt giá trong thời gian
ngắn và chỉ có thể đẩy giá lên 10-15% chứ không thể tăng đến hàng trăm
phần trăm và kéo dài trong nhiều năm được. Bởi vậy, nguyên nhân chủ yếu
của thực trạng này là do quản lý bất động sản không minh bạch, không
hiệu quả”, ông Nghĩa lý giải.
Nhiều chuyên gia quốc tế cũng khẳng định, tốc độ tăng dân
nhập cư nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn nhưng hạn chế trong quản
lý Nhà nước về thị trường bất động sản, về quy hoạch, xây dựng là nguyên
nhân khiến giá bất động sản, nhất là nhà ở tăng cao.
Để hoàn thành một dự án bất động sản thông thường phải
mất từ 3-5 năm xây dựng và khoảng 3 năm triển khai các loại thủ tục hành
chính. Thời gian kéo dài, thủ tục phức tạp, tham nhũng trong lĩnh vực
đất đai còn nhiều và quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất còn yếu
kém... là những lý do làm giá bất động sản ở Hà Nội, Tp.HCM thuộc “top
cao” nhất của thế giới.
Về vấn đề này, ông Bùi Đức Trung, Phó tổng giám đốc Công
ty Cổ phần bất động sản Dầu khí Việt Nam phân tích, ngoài tính minh bạch
của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung còn thấp, thời gian
chuẩn bị đầu tư cũng là yếu tố quan trọng tác động về giá. Tại Hà Nội,
giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án tương đối khó khăn, phiền hà và mất
nhiều thời gian. Hơn nữa, chi phí đất ở Hà Nội tương đối cao. Điều đó
làm giá bán nhà ở cũng cao.
Còn ông Nguyễn Quốc Khánh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần
Đầu tư và phân phối DTJ nhận định, khi nền kinh tế phát triển, nhiều
người có kỳ vọng kinh tế thời gian tới sẽ tốt hơn, thu nhập cao hơn nên
đưa dòng tiền vào đầu tư, đặc biệt là bất động sản nhằm bảo toàn vốn. Số
lượng người dân chuyển về các thành phố lớn để sinh sống, làm việc, học
hành ngày càng lớn. Nhu cầu chỗ ở ngày càng cao, trong khi diện tích
đất trong nội thành ngày càng hạn chế, việc đền bù, giải toả ngày càng
tốn kém, lạm phát cao khiến giá nhà ngày càng tăng. Trong thời điểm thị
trường đình trệ, giá nhà ở cũng khó giảm xuống mức mà người dân với thu
nhập trung bình có thể tiếp cận được.
Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản còn
khó khăn, mặc dù đến nay, thị trường này đã hoàn toàn thuộc về người
mua, giá giảm mạnh và nguồn cung phân khúc trung cấp đã nhiều hơn.
Theo thống kê của Công ty CBRE, trong quý 1/2012 thị
trường nhà ở tại Hà Nội chứng kiến mức điều chỉnh giá giảm lớn nhất kể
từ năm 2008. Thống kê cho thấy 53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới
1.000 USD/m2, một hiện tượng ít gặp kể từ “cơn sốt” nhà đất năm 2007.
Sang quý 2, giá bán tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn
hộ chào bán mới có giá dưới 30 triệu đ/m2 và một nửa trong số này có giá
dưới 20 triệu đ/m2. Các vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công và Cầu
Giấy có giá chào bán khá hợp lý ở quanh mức 1.000 USD/m2. Nhiều chủ đầu
tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích thước và mức độ hoàn thiện
căn hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn.
Hạ giá vẫn khó thanh khoản
Song trên thực tế, sự hạ giá vẫn chưa thể xua tan không
khí ảm đạm của thị trường bất động sản. Ông Lê Hoàng Hoán, Tổng giám đốc
Tập đoàn Đất Việt lý giải, thị trường bất động sản đang sa lầy trong
một nghịch lý là cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử
dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số
nhu cầu của người dân. Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn, dù nguồn cầu dồi
dào nhưng thị trường vẫn không thể thanh khoản, bởi nhu cầu của người
dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại chủ yếu
là căn hộ từ 2-3 tỷ đồng. Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa
thừa vừa thiếu. Điều đó cho thấy, không chỉ người thu nhập thấp mà những
người có thu nhập trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.
Chị Hoàng Ngân Hà ở Thanh Xuân, Hà Nội chia sẻ, hiện nay,
trên thị trường, có không ít dự án chung cư mới chào bán với giá khoảng
20 triệu đ/m2, thấp hơn nhiều so với mức giá của một vài năm trước đây
nhưng tính ra vẫn lên tới hàng tỷ đồng một căn, vượt quá xa khả năng chi
trả của hầu hết người làm công ăn lương như tôi.
Còn đất thổ cư thuộc nội thành Hà Nội, giờ ít nhất cũng
có giá 70-80 triệu đồng/m2. Như vậy, tính theo thu nhập trung bình của
người dân cả nước (ước khoảng 1.200 USD/năm) thì muốn có 30 m2 đất nội
thành, phải đổi bằng 90 năm làm việc mà không chi tiêu. Trong khi đó,
chính sách hỗ trợ tín dụng, tạo điều kiện cho cán bộ, công chức cải
thiện nhà ở còn nhiều hạn chế.
Do vậy, những người thu nhập 5-10 triệu đồng/tháng đừng mơ có nhà.
Một Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã khẳng định, với giá
nhà ở và mức lương như hiện nay, lương cỡ Bộ trưởng cũng phải mất 40 năm
mới mua được nhà. Hiện tại, nếu xét chỉ số giá nhà/thu nhập của người
dân thì ở Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và
khu vực. Ở Việt Nam khoảng 26,6, trong khi ở khu vực Nam Á là 6,25, Đông
Á là 4, 14, châu Phi là 2,21, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ
Latinh và Caribê là 2,38 mà theo tính toán của Liên hợp quốc thì chỉ số
giá nhà/thu nhập của người dân khoảng từ 3-4 là hợp lý.
Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn.
Theo ước tính của Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu
người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà với tổng diện tích nhà ở khoảng 150
triệu m2. Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu m2, tương đương 110 ngàn căn hộ
cho công nhân trong các khu công nghiệp. Cả nước vẫn còn 7,42% nhà đơn
sơ, tương ứng với hơn 1,6 triệu căn hộ; còn có 10,64% tổng số căn hộ có
diện tích dưới 30 m2/căn...
Nói như ông Lê Chí Hiếu, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động
sản Tp.HCM, phân khúc nhà ở trung bình và dưới trung bình còn rất nhiều
tiềm năng để phát triển trong lâu dài chứ không riêng gì giai đoạn hiện
nay. Do đó, việc các doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng cơ cấu kinh
doanh vào các phân khúc và các thị trường nhiều tiềm năng là điều hoàn
toàn phù hợp.
Ông Lê Chí Hiếu cũng khẳng định: “Việc định hướng và phát
triển dòng sản phẩm vào phân khúc thị trường bình dân trong giai đoạn
hiện nay là điều không dễ thực hiện, đòi hỏi các doanh nghiệp phải giải
quyết được bài toán chi phí tăng cao. Các doanh nghiệp rất cần được sự
hỗ trợ và khuyến khích từ Bộ Xây dựng và Chính phủ để giải quyết các vấn
đề về quy hoạch, diện tích nhà ở, cách tính tiền sử dụng đất và giảm
thiếu các chi phí phát sinh để giúp hạ giá thành sản phẩm, từ đó hạ được
giá bán đầu ra mà vẫn đảm bảo được chất lượng sản phẩm”.
Theo VnEconomy
